Prihoda pristup procjeni nekretnina i poslovanja. Primjenu pristupa prihoda

Pristup prihod je čitav kombinacija metode procjene vrednosti nekretnina, u vlasništvu organizacije, sama poslovanje, u kojoj je trošak određivanje vrši konverziju ekonomske koristi koje se očekuju u budućnosti. Teorijske osnove ovog pristupa je prilično uvjerljiv. vrijednost investicije je vrijednost budućih koristi u ovom trenutku, koji su svedeni na stopu povrata, što je odraz rizičnost ulaganja.

Ovo je razuman i pogodna za bilo koji se koriste u proizvodnji i prodaji imovine objekta postojećih biznisa, kao i njegov posao pod uslovom generirati pozitivne prinose. Magnituda rizika ulaganja u poslovanje ogleda se u procijenjenim diskontna stopa. U ulogu koja u ekonomskom smislu, sada stoji stopu povrata zahtijeva investitora na kapital uložen u odnosu na isti nivo rizika ulaganja objekata, ili je stopa povrata na alternativne investicije sa sličnim rizikom u trenutku evaluacije.

Značajke

Primjenu pristupa prihoda u praksi je prilično težak zadatak, s obzirom da je potrebno procijeniti svaki važna odrednica troškova - stopa prinosa i profita. Pri vrednovanju kompanija koje koriste ove tehnike, morate biti sigurni da provede temeljitu analizu svih ključnih elemenata, uključujući i troškove prometa kompanije, koje imaju direktan utjecaj na profit, troškove i rizike koji su kreirani od strane svakog pojedinog člana.

Pristup prihode vrednovanje poslovnog se vrlo često koristi. Na primjer, u slučaju preuzimanja ili spajanja, onda se ova metoda koristi mnogo češće od troškova ili tržištu. Prilog kupac kapitala je sada napravljen uz očekivanje da će neto novčanih tokova koja će biti primljena u budućnosti, što se ne može smatrati zajamčena, jer se odlikuju određene rizike. Pristup prihod za procjenu ove ključne determinante vrijednosti u tom, za korištenje pristup tržištu zasnovana obično zahtijeva odnos cijene i zarade ili nekih drugih sličnih višestruke prihoda za retrospektivu periodu, ne uzimajući u obzir budućnost.

Za tržište višestruke karakteristične osobine, kao što su nesigurnost, i nepružanje istom pažnjom koja se može postići pod uvjetom korištenja pristupa prihoda za prognozu buduće zarade i diskontnih stopa. Na primjer, koeficijent "Cijena-zarada", Koji se koristi za godinu dana, ona ne dozvoljava da odražava adekvatno očekivane promjene u narednim godinama. ispravan odnos korištenje pruža priliku da pokažu opće preferencije investitora, često citiraju proizvođača ili izvori iz industrije.

korištenje

U analizu potreba i zaštite, kao i informacije koje se tiču ​​budžeta kompanije, koja prisiljava da promjene i razvoj finansijskog uticaja stvorio plana, prognoze i osnovne kazne. Pristup prihoda za procjenu poslovne vam omogućava da mjeri sve pretpostavke koje se odnose na to da li postoje određene prednosti apsorpcije, kao rezultat rasta prihoda, smanjenje troškova, poboljšanje procesa ili smanje troškove male kape. Sa ovim pristupom moguće je mjeriti i razgovarati o svemu. Osim toga, može se koristiti za određivanje vremena nastanka očekivanih koristi, kao i da se pokaže u procesu smanjenja troškova preduzeća do te mjere da, s obzirom da je kretanje koristi u daljoj budućnosti.

Koristeći pristup dohodak predviđa i za kupce i prodavce mogućnost da se odredi fer tržišna vrijednost preduzeća, kao i njegove vrijednosti investicije za jedan ili više strateških kupaca. Ako se ta razlika prikazana dovoljno jasno, kupci i prodavači mogu lako identificirati koristi od sinergije i uzeti informativne rješenja.

Kada se koristi pristup prihoda za vrednovanje posao, morate imati na umu da je izračunati trošak sastoji se od troška sve imovine koja se koristi u toku direktne akcije. Kao dio pristupa, postoji nekoliko metoda za procjenu, su najviše interesa. Konkretno, ove metode su primjenjivi prihod pristup: kapitalizacije i diskontiranog novčanog toka. Možete ih vidjeti više pojedinosti u.

metode

Metodom kapitalizacije novčanih tokova ukupne vrijednosti preduzeća je otkrivena, u zavisnosti od novčanih tokova generira imovine potencijala preduzeća. novčanim tokovima poslovne ili preduzeća u cjelini - je razlika između svih priliva i odliva sredstava u obračunskom periodu. Obično se koristi za obračunski period od jedne godine. Ova tehnika je da se pretvoriti predstavnik nivo očekivanog toka novca u sadašnje vrijednosti dijeljenjem cjelokupnog iznosa protoka za stopu kapitalizacije usvojen. U ovom slučaju, odgovarajući izvor prihoda, uz neke korekcije.

Za korištenje konvencionalnih metoda koja se koristi za izračunavanje novčane tokove neto dobiti toga (izračunato nakon poreza) bezgotovinsko troškova odrediti apsolutnu vrijednost novčanog toka za kapitalizaciju. Ova metoda obračuna može se smatrati više pojednostavljen u odnosu na proračun slobodnog protoka novca, koji se evidentiraju kao dodatak potrebno kapitalne investicije i potreba za kapitalom dopunjavanje, po dogovoru.

Diskontiranjem novčanih tokova

Ova metoda je u osnovi samo na osnovu očekivanih novčanih tokova, koji su generirani od strane samog preduzeća. Karakteristična razlika između sastoji se u činjenici da je potrebno trošak za rezultat proračun određivanje novčanog toka predstavnik nivou. Ova metoda u razvijenim zemljama je najviše naširoko koristi zbog činjenice da se može koristiti na odgovornost za sve izglede. Novčani tok je obično jednak je zbiru neto dobit i amortizacije, pod uslovom da oduzimanje dobit od neto radnog kapitala i kapitalnih troškova ulaganja.

Video: Praksa procjene tržišne vrijednosti zemljišta na osnovu dohodovnom pristupu

Sledeće uslove za korišćenje metoda diskontiranog novčanog toka:

• postoji razlog da se vjeruje da će se budući novčani tokovi biti različitih nivoa struje, to jest, govorimo o razvoju preduzeća;
• postoji prostor za smislenu procjenu budućih novčanih tokova koristeći poslovne ili komercijalnih nekretnina;
• Cilj je da se izgradi potpuno ili djelimično korak;
• Enterprise je glavni mješovite namjene komercijalnu vrijednost.

Pristup prihod na imovinu vrednovanje metodom diskontiranog novčanog toka je najbolji, ali je njegova upotreba je vrlo naporan. Postoje procjene da bez primjene ove metode za proizvodnju nemoguće. To uključuje izradu investicionog projekta sa svojim kasnijim evaluacije.

Prednosti metode diskontovanja

Ako ste se bave pristup prihoda za procjenu nekretnina ili poslovnih diskontovanjem metodom, moguće je identificirati neke od glavnih prednosti. Prije svega govorimo o tome šta je budućnost profit poslovanja direktno uzeti u obzir samo očekivani operativni troškovi za proizvodnju proizvoda sa svojim kasnijim prodaju, i buduće investicije se odnose na održavanje i proširenje proizvodnje i trgovine kapaciteta, ogleda se u prognozu dobiti samo indirektno preko njihove trenutne amortizacije.

Video: Značajke procjene pronalaska, ostave model: vrednovanje pod tri pristupa

važne poene

Evaluacija pristupa prihoda sa nedostatkom dobit ili gubitak kao indikator obračuna ulaganja se obavlja nakon korekcije za činjenicu da profit je indikator izvještajnog računovodstva, tako da su izloženi značajnom manipulacije tijekom rada.

Video: Online konsultacije: "Praksa vrednovanja zemljišta na osnovu dohodovnom pristupu"

Metoda diskontiranog novčanog toka se sastoji od tri grupe modela:

• diskontiranih dividendi;
• rezidualnog prihoda;
• diskontiranih novčanih tokova.

Video: PUTIN SASTANAK: PROCJENA NEKRETNINA I POSLOVNIH | Mar 30, 2016

Ako praktikuje komercijalnom pristupu u skladu sa modelom dividende certifikat popust kao novčani tok, primjenjuju isplata za dionice. Uprkos činjenici da je ovaj model značajno uobičajena u međunarodnoj praksi za utvrđivanje i procjenu vrijednosti imovine preduzeća, ima mnogo nedostataka. Kod modela bez zadržane dobiti računovodstvo stupanj. Postoji razlika u politiku dividendi, a ne samo pojedine kompanije, već i za cijelu zemlju. Ova metoda se ne može koristiti u preduzećima koja ne profitira. Ovaj model je najpogodniji za obračun vrijednosti manjinskih akcija.

Rezidualni prihod Model

Pristup dohodak za procjenu po rezidualni model pristup pretpostavlja da kao mjera novčanog toka će se koristiti vrijednosti rezidualnog prihoda, odnosno razlika između dobiti i na veličinu profita, što je predviđeno od strane dioničara u trenutku kupovine društva ili njegovih akcija. Ako je ukupna vrijednost transakcije izračunava na temelju pretpostavki, istina modelu, to će biti jednak je zbiru knjigovodstvene vrijednosti sa sadašnje vrijednosti očekivanih iznosa preostalog nakon ovog prihoda. Ovaj model pokazuje značajnu osjetljivost na kvalitetu podataka koji su predstavljeni u finansijskim izvještajima. Za ruske uvjete adekvatnosti takvih informacija je predmet značajan sumnje.

Prednosti za dioničara

Naravno, dioničari ili dioničari kompanije, koja ima određenu povijest, kao i isplate dividende činjenice, mogu iskoristiti model popusta na ukupnu cenu sopstvene kompanije. Situacija je takva da ovaj sektor poduzeća dioničarima rijetko manjina, tako da za njih najpogodniji način je da koristite dohodovnom pristupu za procjenu nekretnina i poslovni model diskontovanjem besplatno novčanih tokova. U ovom sistemu ključ su dostupni gotovinom niže cijene ili očekivani povrat na investiciju. Najveći problem kod ovog modela je točnost prognoza slobodnog novčanog toka, kao i adekvatnu definiciju diskontne stope.

Ako se primjenjuju pristup dohodak, definicija koja je dobila iznad metodom diskontiranog novčanog toka kao prihoda očekuje od posla, uzeti u obzir planirane finansijske tokove, koji se može povući iz opticaja nakon potrebne reinvestiranje gotovine profita. Kao indikator novčanih tokova ne ovise o računovodstvenim sistem koji se koristi u preduzeću, a amortizacija politike. U ovom slučaju, budite sigurni da se uzmu u obzir sve novčanih tokova - priliva i odliva. Vrednovanje financijske smisla Popust gotovina je takva da kao rezultat ovih procesa je njihovo smanjenje na iznos koji bi bio na raspolaganju investitoru u trenutku prijema novčanog toka, pod uslovom da je on odmah stavio svoj novac ne u poslu, iu kojoj Šta drugih investicionih sredstava javnog karaktera, na primjer, sigurnost likvidnost ili bankovni depozit.

dodatne tehnike

Pristup prihoda, od kojih je jedan primjer je ranije opisano, nedavno se koristi sve manje i manje, a sada je postao najčešći način vrednovanja. Koristi se za procjenu raznih sredstava, i služi kao osnova za njegovu ideju da svako sredstvo koje razdvaja glavne karakteristike koje se nalaze zaliha će biti dozvoljeno da oceni to kao opciju. U ovom trenutku, odbijanja pristupa prihoda se najčešće obavlja u korist modela vrednovanje opcija (odnosno, Black-Scholes).

Takav sistem, on se koristi, omogućava procjenu ukupne vrijednosti kapitala društva ili poduzeća u slučaju kada se radi s velikim gubicima. Ovaj model ima za cilj da dodatno objasni zašto trošak kapitala preduzeća nije nula, čak i ako smanjenje troškova preduzeća ispod nominalne veličine duga. Čak i sa takvim prednost, može se napomenuti da je Black-Scholes model za vrednovanje ruske kompanije u ovom trenutku ima više teorijski. Glavni problem, zbog čega ovaj model ne može se primijeniti na domaći poslovni - to je odsustvo neke dokaze za parametre modela, koji su hitno potrebni.

nalazi

Prihod pristup poslu vrednovanje i nekretninama počeo da se koristi mnogo rjeđe, a to se događa iz više razloga. Konkretno, to se odnosi na nedostatke zbog kojih postoje teškoće u upotrebi u potrošačkom tržištu. Prije svega treba reći kako je teško da se predviđanja budućnosti cijene usluga i proizvoda, kao i sirovina, kao i ostatak kompleksa pokazatelja ulaz. U ovom slučaju, možemo govoriti o nekim subjektivnim procjenama stručnjaka. Osim toga, problem je nizak informacija otkrivanje kriminala ruskih kompanija, i zato što je od ključne važnosti za ispravan obračun i Black-Scholes model. To je uglavnom zbog niske korporativne kulture kompanija.

Ogroman broj dionica, uključujući sadašnje i velike pakete, koncentrirani u rukama uskog kruga ljudi, a udio manjinskih akcionara i malih vlasnika imovine, čiji udio je vrlo nizak, u dionički kapital je zanemariv. Ispostavilo se da su mnoge kompanije jednostavno nisu zainteresovani za otkrivanje bilo kakve informacije. Stoga je mnogo komplikovaniji obračun pristup prihoda u odnosu na većinu industrije i biznisa u Rusiji. Pod drugim uvjetima, radi dobro, koji pokazuje sve svoje prednosti i pouzdanost.